¿Sube el alquiler? El algoritmo de una empresa podría ser la razón

ProPublica es una redacción de investigación ganadora del Premio Pulitzer. Suscríbase al boletín The Big Story para recibir historias como esta en su bandeja de entrada. En un día de verano del año pasado, un grupo de ejecutivos de tecnología de bienes raíces se reunió en una sala de conferencias de Nashville para alardear de uno de los productos emblemáticos de su empresa: un software que utiliza un algoritmo misterioso para ayudar a los propietarios a encontrar los alquileres más altos posibles para cobrar a los inquilinos por el alquiler. «Nunca antes habíamos visto esos números», dijo Jay Parsons, vicepresidente de RealPage, mientras los asistentes a la convención pasaban. Los alquileres de apartamentos se han disparado recientemente hasta en un 14,5%, dijo en un video que promociona los servicios de la compañía. Parsons se volvió hacia su colega y le preguntó: ¿Qué papel había jugado el software? «Creo que lo impulsa, sinceramente», respondió Andrew Bowen, otro ejecutivo de RealPage. “Como administradores de propiedades, muy pocos de nosotros estaríamos dispuestos a aumentar los alquileres en dos dígitos en un solo mes haciéndolo manualmente.” Los comentarios de celebración fueron más que jactancia. Durante años, RealPage ha vendido software que utiliza análisis de datos para sugerir precios diarios para unidades abiertas. Los administradores de propiedades de los Estados Unidos se han entusiasmado con la forma en que el algoritmo de la empresa está aumentando las ganancias. «La belleza de YieldStar es que te lleva a lugares a los que no habrías ido sin él», dijo Kortney Balas, director de gestión de ingresos de JVM Realty, haciendo referencia al software en un video testimonial del sitio web de RealPage de la compañía. La firma de administración de bienes raíces más grande del país, Greystar, descubrió que incluso en una recesión, sus edificios que usan YieldStar «superaron a sus mercados en un 4.8%», una prima significativa sobre la competencia, dijo RealPage en materiales en su sitio web. Greystar utiliza el software de RealPage para tasar decenas de miles de viviendas. RealPage se convirtió en el proveedor dominante del país de dicho software de evaluación de alquileres después de que los reguladores federales aprobaran una controvertida fusión en 2017, según descubrió una investigación de ProPublica, lo que expandió significativamente la influencia de la compañía en los precios de las viviendas. La medida ayudó a la empresa con sede en Texas a ampliar la base de clientes de su gama de servicios de tecnología inmobiliaria a más de 31 700 clientes. El impacto es fuerte en algunos mercados. ProPublica descubrió que en un vecindario de Seattle, el 70 % de los apartamentos estaban administrados por solo 10 administradores de propiedades, cada uno de los cuales usaba el software de fijación de precios vendido por RealPage. Para llegar a un alquiler recomendado, el software utiliza un algoritmo, un conjunto de reglas matemáticas, para analizar una gran cantidad de datos que RealPage recopila de los clientes, incluida información privada sobre lo que cobran los competidores cercanos. Para los inquilinos, el sistema da un vuelco a la práctica de negociar con el personal de los edificios residenciales. RealPage desalienta la negociación con los inquilinos e incluso ha recomendado que los propietarios acepten tasas de ocupación más bajas en algunos casos para aumentar los alquileres y ganar más dinero. Uno de los desarrolladores del algoritmo le dijo a ProPublica que los agentes de arrendamiento tenían «demasiada empatía» en comparación con los precios generados por computadora. Los administradores de viviendas pueden rechazar las sugerencias del software, pero según ex empleados de RealPage, se aceptan hasta el 90%. El diseño del software y su creciente alcance han generado dudas entre los expertos legales y de bienes raíces si RealPage ha generado una nueva generación de cartel que permite a los propietarios más grandes del país coordinar indirectamente los precios, lo que podría violar las leyes federales. Los expertos dicen que RealPage y sus clientes están solicitando el escrutinio de las autoridades antimonopolio por varias razones, incluido el uso de datos privados sobre lo que cobran los competidores por los alquileres. En particular, el establecimiento de grupos de trabajo de RealPage que se reúnen en privado e involucran a propietarios que de otro modo serían rivales podría ser una señal de advertencia de una posible colusión, dijo un exfiscal federal. Los críticos dijeron que el algoritmo del software podría al menos inflar artificialmente los alquileres y sofocar la competencia. «Las máquinas aprenden rápidamente que la única forma de ganar es empujar los precios por encima de los niveles competitivos», dijo el profesor Maurice Stucke de la Universidad de Tennessee, exfiscal de la División Antimonopolio del Departamento de Justicia. RealPage reconoció que introduce los datos internos de alquiler de sus clientes en su software de precios, lo que brinda a los propietarios una vista agregada y anónima de lo que cobran sus competidores cercanos. Un representante de la compañía dijo en un correo electrónico que RealPage «utiliza datos de mercado agregados de una variedad de fuentes de manera legal». La empresa descubrió que los propietarios que utilizan personal para fijar manualmente los precios «normalmente» realizan encuestas telefónicas para verificar los alquileres de la competencia, lo que, según la empresa, podría conducir a un comportamiento anticompetitivo. «Las soluciones de administración de ingresos de RealPage priorizan la dinámica interna de oferta/demanda de una propiedad sobre factores externos como los alquileres de la competencia», dijo la compañía en un comunicado, «por lo tanto, ayudan a eliminar el riesgo de colusión que podría ocurrir con la fijación de precios manual». El software de RealPage también ayuda a evitar que los alquileres alcancen niveles inasequibles al reconocer y responder a las caídas en la demanda, como las que ocurren estacionalmente, con reducciones de alquiler. RealPage no puso a Parsons, Bowen o al actual CEO de la compañía, Dana Jones, disponibles para entrevistas. Balas y un representante de Greystar se negaron a comentar sobre los registros de YieldStar. El Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar, un grupo de la industria, también se negó a comentar. Los defensores dicen que el software no distorsiona el mercado. El director general de RealPage les dijo a los inversionistas hace cinco años que, incluso después de la fusión, la empresa no era lo suficientemente grande como para perjudicar a la competencia. El director general de uno de los primeros usuarios de YieldStar, Ric Campo de Camden Property Trust, dijo a ProPublica que el mercado inmobiliario solo en la ciudad natal de su empresa es tan vasto y diverso que «sería difícil argumentar que hubo algún tipo de colusión de precios». .